南京二十条新规解读
　　
　　一、政策出台背景
　　
　　受国内外经济整体下滑、宏观调控持续深化等因素影响，南京房地产市场与全国多数城市一样步入调整阶段，据网上房地产统计显示，今年1-8月南京市(含溧水、高淳)商品住房销售量为296.83万m2，同比下降约五成，而住宅销售价格同比增加近两成。在价升量缩格局下，7月以来市场观望气氛日趋浓厚，加上未来2月上市即将放量因素，南京市房地产市场正处于“熊市”上半场与下半场的转折点。
　　
　　值次关键时刻，一方面经济增长问题重新成为中央政府的首要工作，为南京调整房地产相关政策提供了良好的外部机遇，另一方面西安、长沙、厦门等城市相继出台“救市”政策，也为南京做出了示范效应。因此，南京市政府近期出台了《关于保持我市房地产市场稳定健康发展的若干意见》（以下简称《意见》），即宁二十条。
　　
　　二、政策内容及其影响分析
　　
　　纵观《意见》全文，为促进南京房地产健康稳定发展，地方政府主要拟从刺激住房有效需求、缓解开发企业资金压力和优化行政管理服务环境三个方面入手解决当前市场遇到的困难。

　　1、刺激住房有效需求政策及其影响评价
　　
　　刺激住房有效需求政策主要有8条，其影响大致可分为五类：降低交易成本、提高交易频率、增强购房能力、扩大住房需求及降低贷款成本。具体条款内容及其作用评价如下：

刺激住房有效需求政策及其影响评价表

　　其中，从政策类型来看，4条为新增政策，2条为调整政策，1条为已有政策再强调；从政策重要程度来看，重要及其以上政策为3条，一般政策为4条。
　　
　　4、重要政策解读
　　
　　（1）在市级管辖权限内减免相关税费并实施购房补贴
　　
　　为切实鼓励个人住房消费，南京市政府让利，实施购房补贴并拟减免地税范畴内部分税种征收，百姓得到了实惠。一是《意见》对“购买90m2以下（含90m2）商品住房（含二手住房）的，给予房款总额1%的补贴，购买90-144m2以下（含144m2）商品住房（含二手住房）的，给予房款总额0.5%的补贴”；二是《意见》对改善型需求予以鼓励，拟加强“卖旧买新”税费抵扣政策的执行力度。
　　
　　值得一提的是，《意见》中对于住房补贴发放时间的限定为“办理产权证时”，也就是说，除现房销售外的消费者要等1-2年才能拿到住房补贴，这对于以期房销售为主的当前市场消费者来说，诱惑力无疑要大打折扣，另外补贴政策有效期仅为1年，惠民总量有限。
　　
　　（2）缓交或分期缴纳相关建设规费，局部缓解企业资金压力
　　
　　《意见》第11款提到，“在2009年9月30日前，房地产开发企业可缓交或分期缴纳开发涉及的基础设施配套费、人防费等建设规费，最长可延期至办理销售许可证前”。根据调查，目前城市基础设施配套费、人防费缴纳标准分别为150元/m2、30元/m2（按建筑面积），而规费缴纳时间原先为办理规划许可证前，若延后至办理销售许可证阶段，则约可延长6-12个月。以建筑面积10万m2为例，相当于政府为开发企业提供了一笔约1800万的无息短期贷款，期限为6-12个月。
　　
　　（3）取消“一套一价”审核制
　　
　　始于2007年5月14日的“一套一价”审核制，因时过境迁退出历史舞台，《意见》明确取消商品房“一套一价”。根据前期部分开发企业座谈会的情况来看，决大多数企业对于核价政策持否定态度，加上当初房价疯狂上涨的环境已发生本质性变化，且当前市场的变化太快为政府核定房价带来极大困难，因此本次调整也在意料之中。且第16款的相关规定说明，价格审核虽已取消，但相关工作仍将延续。
　　
　　（4）进一步完善商品房和二手房交易资金监管
　　
　　《意见》提出，要“进一步规范和完善商品房预售和二手房交易资金监管”，但这一举措将进一步增加开发企业资金压力，使原先已捉襟见肘的开发企业资金链更加紧张。
　　
　　（5）规范行业经营环境
　　
　　根据前期部分开发企业座谈会的情况来看，一方面部分垄断企业（水、电、气）为房地产开发企业提供配套服务时，往往存在很大的随意性，“搭车收费”、“乱收费”的情况时有发生，导致开发企业建设成本增加；另一方面审批中存在各种搭车的行政收费，开发企业反响较大的是住宅建设项目的环境评价等项目。针对上述问题，《意见》提出要改善开发企业经营环境，“进一步简化房地产开发领域的审批环节，提高办事效率。积极帮助开发企业协调解决开发建设中的合法拆迁和水、电、气配套等矛盾问题”。
　　
　　三、政策效应预评估
　　
　　1、积极意义
　　
　　本次《意见》的积极意义主要体现在四个方面，一是切实让利与民，通过购房补贴让老百姓得实惠，并鼓励改善型需求积极入市；二是通过刺激住房需求、规范开发企业经营环境、调整政府服务等手段，积极缓解开发企业资金压力，保持住房市场主体健康发展，避免房地产行业“大起大落”，实现经济平稳增长；三是随着各地“暖市”政策相继出台，有购地倾向的开发企业选择面增加，《意见》的出台改善了我市投资环境，有利于城市竞争力提升；四是局部缓解房地产开发中因价格快速下滑引发的交房纠纷、退房等问题，部分避免行业快速衰退导致金融系统动荡和失业率提高。
　　
　　2、影响实施效果的风险因素
　　
　　根据分析，影响《意见》实施效果的因素主要有五个方面，其中四个是非可控因素（针对地方政府来说），分别是国内外经济下滑持续的时间及其影响程度、中央政府关于房地产调控政策的态度、房地产价格与实际购买力的动态平衡关系和南京市场供需力量对比，另一个是部分政策配套细则的影响程度。
　　
　　从外部非可控因素来看，一是国内外经济衰退预期已经形成，美国次贷危机正逐步转变为信贷违约危机，根据相关研究来看，整体世界经济的复苏将2011年以后，目前中国的出口企业和银行业将受到前所未有的外部冲击，加上经济增长方式的转变也将对经济的短期增长产生影响，短期来看国内经济也将开始下滑，国内外经济衰退预期改变了投资者的风险偏好，进而可能加剧房地产深度调整的预期；二是本轮房地产市场调控的主动权在中央政府，且房地产信贷政策依旧是决定开发企业资金问题的直接因素，上述政策是否调整取决于中央政府对当前房地产形势的判断，关键是“保增长”的手段是否依然依靠住宅消费；三是经济学理论告诉我们，供应线与收入线必须交叉才能产生实际的成交价格，在南京住房价格未出现大幅调整的前提下，保持证券市场的稳定上涨及住房消费者预期收入的持续增加才是实现房地产价格与实际购买力一直处于动态平衡的必要条件；四是供需之间的力量对比决定住宅价格的走势。
　　
　　此外，相关配套政策的细则出台对于政策的最终实施效果影响也比较大，例如合理的二手住房交易税收征收时点到底是什么时间、公积金政策调整的具体内容、“卖旧买新”政策的具体操作办法等，对后市影响意义较大。
　　
　　只有在国内外经济下滑得到根本扭转、中央放松房地产信贷政策、房地产价格调整至与实际购买力实现动态接轨、供需再次接近基本平衡、配套政策细则出台的情况下，《意见》的实施效果才能实现最大化。
　　
　　3、细则猜想
　　
　　猜想一：二手住房交易征税时间起点如何调整？
　　
　　从新建商品住房交易程序来看，具有实际法律意义的住房交易征税可选时点一般有四个，一是交付定金并签定认购意向协议的时间，二是合同网上签约时间，三是交易合同备案鉴证时间，四是产权证办理时间。从《意见》提出“合理认定二手住房交易税收征收时点”来看，目前二手住房交易征税起征点（产权证办理完毕时点）面临调整的需要，而前三个时点中，鉴于认购意向协议变更率大，因此缺乏实际操作价值，预计可选择时点应为“合同网上签约时间”或“交易合同备案鉴证时间”，在时间认定上有前移的动作。以商品住房交易为例，由于当前商品住房普遍采用预售方式，“合同网上签约时间”或交易合同备案鉴证时间”一般要比产权证办理完毕时间提早1-2年，该认定时间调整有利于缩短对新房首次转让的时间限制（新房购置5年内转让需缴纳5.5%的营业税），能够为提高商品住宅交易频率提供条件，适当鼓励投资需求增加。
　　
　　上述两个时点来看，“合同网上签约时间”的实际法律意义明确，且更有利于缩短新房首次转让的时间限制，而“交易合同备案鉴证时间”则稳定性更优。网尚机构认为：“从进一步降低居民购买和转让房屋过程中的税收负担”出发，选择“合同网上签约时间”更加有利，该时间节点被采纳的可能性最大。
　　
　　猜想二：“卖旧买新”税费抵扣政策如何强化
　　
　　从实际操作来看，当前“卖旧买新”税费抵扣政策存在以下操作困难：一是“卖旧买新”时间认定过于严格，老百姓在实际操作中很难实现，原因在于期房制度和新房装修的双重影响，老百姓如果想享受原有“卖旧买新”的政策优惠，必须阶段性的在外租房或购买精装修房源，生活成本增加且不便捷；二是现有政策为：1年内先卖后买（以产权证办理为时间标志）才能抵扣个人所得税，征收标准为两次买卖间总房价差额的20%或卖房总价的1%，实际操作中百姓通常选择后者，但快速增长的总房价导致房屋交易成本大幅增加，制约了改善型需求的实现。
　　
　　为此，网尚机构认为：政府可能在以上两方面作出调整，一是放松两次交易时间限制，使政策更符合实际情况，二是调整个人所得税征收原则，降低个人所得税缴纳额度，鼓励改善型需求。报告建议将政策调整为：“出售原住房且购买新住房，可在购买新房1年之内，按同等面积抵扣原房屋转让上交的个人所得税”。

　　
　　4、关注
　　
　　从实施效果来看，报告认为影响预期效果实现的外部非可控因素尚处于变化中，因此当前“暖市”政策出台的时间尚早，待上述因素稳定后方是出台上述政策的最佳时间，从具体时间来看，明年二季度应是不错的时间节点，建议采取“锦上添花”的策略，让老百姓得到更大的实惠。
　　
　　鉴于有楼盘核价风波还在处理中，立刻取消“一套一价”政策，总体来说弊大于利，且执政能力的提升也是政府进步的重要体现，因此虽然价格审核难度增加，政府也应该知难而上。