编者按

　　“目前房地产市场形势的严峻，毋庸多言。本次市场疲软，不同于之前任何一次。”8月1日，全国地产龙头企业万科在沪举行“士兵突击”誓师动员大会，万科某高层在倡议书中做出上述表述。

　　楼市这一刻，史无前例的焦灼感正在蔓延：房地产业牵动甚广，严防房价大跌以及保护金融系统安全，成为调控不得不走的“平衡木”；地方政府，一面遵照中央宏观调控方针，出台一系列严控政策，一面又通过各种方式“安抚”开发商，试图挽救地方财政；开发商则一面加速优胜劣汰的整合进程，一面仍在大喊“救市”刻不容缓……

　　各方的深层博弈首先体现在房价这一焦点之上，各地的土地与商品房供应趋紧、成交萎缩，城市周边区域楼盘价格开始试探性下降；在投资上，来自国际和民间的游资，看空者谨慎出逃地产股，看多者开始低调挺进楼市，尤其是商用物业投资；在资金链上，部分开发商被前所未有的融资困境逼到绝境……

　　南京样本

　　地方调控加剧博弈，楼市成交量缩水近四成

　　从7月底至今，短短几天时间，南京万科事件成为房地产市场最受关注的话题，也成为地方政府落实房地产宏观调控的经典案例。

　　“先不论南京实行核价制合规与否，南京的房价倒的确是稳定下来了，没有像深圳等城市那样出现大起大落，成交量也下降了三分之一。”南京一家大型开发企业的一位高层表示。

　　据国家发改委、国家统计局发布的全国70个大中城市房价指数显示，南京房价涨幅由2007年6月份的排名第3位回落到今年4月份的第27位。虽然有开发企业内部统计显示，南京住宅价格基本上稳中有升，江南八区销售价格更有近10%的同比上涨。但市场人士感慨说：“如果没有政府限价，房价可能上涨更多。”

　　与房价涨幅回落相对应的是商品房成交量的大幅下降。7月21日，南京市新闻发言人夏德智介绍，今年上半年，南京商品房销售大幅下降，其中住宅销售面积降幅高达38.9%，销售额下降34.1%。

　　分析其中的原因，多位市场人士认可“购房者观望气氛浓厚”的说法。