新华报业网讯   如今的商品房一般是期房销售，百姓往往看着沙盘和宣传资料作下买房决定。而真正到了收房时，展现在眼前的实际情景难免会与买房时了解到的信息不完全对称，其中最让业主气愤与头痛的就是，开发商私自更改规划。一梯三户变成一梯四户，得房率从87%降低到85%，江宁某楼盘业主罗先生近期的遭遇就是一个典型。

　　新房交付 　　一梯三户变成了四户

     今年4月底，罗先生接到江宁某楼盘的收房通知书及一份面积补差通知。罗先生带着两份通知书去收房时，发现自己房子所在30幢楼由原来的一梯三户变成了一梯四户，面积补差通知书上多出来的2平方米就是源于这一调整。

　　罗先生告诉记者，2006年3月他和开发商签订购房合同时，这栋楼基本处于完工状态。他们从当时的宣传资料和结构图上了解到，整栋楼规划为一梯三户，他所买的401室建筑面积约118平方米，得房率87%。“当时考虑到这里环境不错，得房率比较高才决定买的。”他表示，自始至终，自己都没有收到开发商关于更改规划的任何形式的告知。

　　此外，罗先生表示，他们同一批收房的其他三栋楼的业主也面临同样的问题。他从其他业主那里获得的消息是，开发商在销售中考虑到大户型没有小户型好卖，故将每层朝东北方向一套面积偏大的户型分割成两套出售。如此一来，一梯三户变成了四户，原来每户的公摊面积增加了2平方米，得房率也跟着降低。以罗先生为例，他拿到的房子的面积由118平方米增加为120平方米，恰好在南京市商品房面积补差规定的3%内。为此，他不仅要补交房款，房子的得房率也由87%降到了85%。

　　专家认为，开发商将几栋楼由一梯三户改为四户，肯定会对业主的利益造成明显的影响。首先就是公摊面积变大，单栋楼的户数增加，导致每栋楼电梯的利用紧张。同时，户数增加了，社区内的人流量变大，配套及绿化人均占有量降低，而原来规划的地下室和车位的配比也无法满足更改后的配比。“就因为考虑到在项目建设过程中临时调整规划，会对既有业主的利益造成这样那样的损害，所以南京市的要求是，开发商调整规划时一般要通知前面销售出去的房子的业主，征求他们的意见，至少要在业主能看得到的地方公示。”验房师丁渤如此表示。

　　让罗先生和其他业主比较生气的是，自始至终他们都不知道开发商所做的这种规划更改，更未曾收到过开发商方面任何形式的告知。他说，对于业主们的这种疑问，开发商总是以“更改是通过规划局审批的，开发商没有义务向业主出示规划更改的文件，如有需要可自己去规划局核查”。

　　记者从规划部门了解到，对于开发商提出的更改规划的申请，规划局相关部门一般是核实工程的状态。看工程是已销售的，还是在售的，或是未建的，不同情况有不同的对待方式。然后对于规划更改申请进行技术分析，从规划角度看是否可行，如果可行，再根据规范要求走调整的程序。江宁区规划局相关负责人告诉记者，开发商在“90/70”政策出台后确实提出了更改规划的申请，经审查也符合调整的程序。因为当时这栋楼还没有销售，工程也没有办，对周边无影响。而记者在网上房地产上看到，这个楼盘的30幢楼早在2005年12月底就已开盘销售了。

　　江苏东恒律师事务所李竹影律师认为，关于规划调整是否应该以书面形式通知到业主，具体要参考购房合同。如果在合同中有约定，开发商要更改规划的话，必须通过业主的同意和相关部门的批准，方可执行。如果在合同中没有约定，开发商要更改规划的话，必须通过相关部门的批准，方可执行，但不一定要通过业主的同意。

　　李律师同时提醒业主，虽然在合同中没有明确约定，但如果开发企业在宣传资料上有足够的证据表明其作出了调整，也构成了违约，业主可以追究其违约责任，要求其就此作出赔偿。罗先生称，自己手上已经掌握了买房时的宣传资料和30幢楼最初的结构图。上面清晰地显示，该栋楼原来是一梯三户，如果开发商不愿意配合解决，他将联合其他业主走法律途径。