应该说，当前房地产行业，绝大部分人都认为供求关系和土地价格是导致房价上涨最重要原因，而认为房价不会出现拐点的，基本上都是基于对楼市供不应求的判断，从而需求旺盛不但给了开发商涨价的理由，也给了他们对抗政府的勇气。

　　然而，不管是供求关系还是土地价格，当前的楼市都在全面逆转（土地拍卖价格的大幅下降（确切说是理性回归）在笔者《比房价拐点更可怕的楼市拐点已经到来》《中国土地政策正经历180度转折》等博客文章中已有详尽分析，本文不再探讨，主要阐述供求关系的变化）。

　　作为一直从事房地产一线销售工作的从业人士，笔者所有的判断均来自一线真实的市场信息而非被重重过滤的统计数据，所以笔者根据多年从业经验，将现在房地产市场的需求归结为以下四种：第一个是投机和投资需求，投机就是我们正常说的炒房，短期快进快出；窗体顶端

　　而投资需求，则因为反正钱在银行是贬值的，而房价在涨，所以买房通过出租获取收益，以及预期未来房价上涨。第二个是恐慌性购买需求，像一些年轻人，刚毕业无论如何是买不起房的，但是由于更害怕以后买不到房了，双方的父母都凑钱来帮他们买房。第三个是升级换代，因为经济条件发生变化而希望改善居住环境。第四个才是因为结婚、购买第一套住宅等的正常买房。

　　这四种需求里，只有最后一种需求是刚性的，其他都是弹性的，可能短期急剧增长，也可能短期急剧萎缩。其中投机需求的对政策是最敏感的，受政策影响非常大，二套政策一出来、物业税一出来投机马上就挤掉了，每次楼市调整闻风而动的就是投机需求，深圳是最典型的例子。第二个是投资的需求，如果对市场未来的预期降低了，如果房价不涨那么快了，它稳定了或者跟我们的收入增长差不多，或者只比物价上涨略高一些，这部分需求就将撤离。

　　以第二套房房贷政策为例，只要各银行执行这个政策，投资和投机的需求会得到抑制。对于很多借钱凑钱买房的人，突然首付提高10%，我明显多付出来10万20万元，毫无疑问，这个需求就会被抑制。我们看看最近政策的动向，规定保障性住房供应要占70%，就是为了解决刚性需求、恐慌性购买的需求人群的问题——你们不要着急，政府会为你们解决这些问题（然而，需要明白的是，政策的效应会滞后，因为这些房子需要时间去建，需要时间才能供应市场，所以对市场的影响也是滞后的）。

　　事实上，除了真正的自住需求，其他所有的需求之所以旺盛，都是基于对房价上涨的预期，一旦预期房价平稳，或者下跌，所有的投机需求、投资需求、恐慌性购买需求，都将马上撤离市场，当前楼市的需求将立刻萎缩至少一半。所以，需求旺盛，这只是房价上涨所造成的一个假相。

　　在第二套房贷政策之后，深圳广东需求大幅下降，楼市在几个月之内由抢购变成无人问津。而连需求最旺盛的北京上海，也都出现供求关系扭转的情况。

　　北京市建委数据显示，11月份北京住宅新增11169套，环比10月7625套的新增供应量，增加了3544套，增幅为46.48%，同比去年11月10863套的新增供应量，略增2.82%。　2007年12月，北京市共批准商品房销售许可证51个，同比增长6.3%；批准销售面积共计172.9万平方米，同比增长2.1%。其中，商品住宅项目批准上市套数为12130套，同比增加38 %；批准销售面积137万平方米，同比增加18%。而同时，相比较11月份北京住宅新增11169套的供应量，10949套的销售数据明显供过于求。而12月份与此类似，8061套销售数据也低于12130套的供应量。同样的情况也在上海发生。央行和银监会关于第二套房贷提高首付款和利率政策出台后，上海楼市成交量大幅萎缩。最新数据显示，1月11日~17日,上海市商品房（新房中剔除配套房和动迁房的房源）成交量自2007年7月以来首次跌破30万平方米，仅成交28.97万平方米，环比跌幅高达19.88％。其中，与普通购房者相关度较大的商品住宅（商品房中的住宅部分）一周仅成交20万平方米，环比降幅17.46％。 事实上，自2007年7月开始，上海楼市的成交量持续下滑。去年12月，供求形势首次出现逆转，出现供大于求的局面。进入2008年后，楼市仍呈现供过于求的态势。佑威房地产研究中心的数据显示，2008年1月前17天，上海商品住宅的供应量为57.86万平方米，同期成交量为51.40万平方米，供求比为1∶0.89。加上去年12月的31天,商品住宅已连续约50天保持供过于求的态势。

　　之所以楼市需求在短期迅速蒸发，除了因为房价虚高导致大多数普通百姓已经无力承受当前房价之外，投资需求和恐慌性购买需求在短期被刺激快速进入市场，导致真实需求被扭曲才是核心原因。而开发商和所谓房地产专家只凭借经验，将大量投资及恐慌性需求等同真实需求，将一时门庭若市的火爆场面当作永远的楼市旺销预期，并基于这些判断得出中国楼市依旧供不应求的结论，并坚持房价反弹，笔者认为是非常错误的。

　　购房者也好，开发商也好，专家也好，大家都需要明白一个道理，经济学上的价值规律是商品的价格围绕真实价值，受供求关系影响而上下波动。这个道理有两个方面，一方面是供求关系影响价格，另外一个方面是价值决定价格，在供不应求的时候，价格持续上涨，刺激供应增加，但价格涨幅同时也使得需求下降，到一定程度上就是供过于求，于是价格下跌。

　　——尤其请所谓的专家们注意，经济学上说的是供求关系影响价格，而不是决定价格。决定价格的，最终还是商品真实价值，所以不要以供求关系来愚弄百姓。

　　再者，在房价虚高，真实需求大幅缩水；调控政策渐紧，投资需求减少；保障性住宅供应及房价预期下跌，恐慌性需求蒸发；以上三个方面的变化，导致中国楼市的供求关系正全面逆转，这种逆转将持续较长一段时间，所以笔者预计，房价的下跌还将持续一段时间。