［24号文新政］

　　    8月13日，国务院《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发［2007］24号，以下简称24号文)出台，其背景是终结福利分房已经7年，近年各地城市房价攀升，部分收入较低的城市居民面对日益上涨的居住费用怨气甚大，现行政策未能保障低收入居民的基本居住需求。该文对现行住房公共政策作了较大调整，要求各级政府承担公共服务职责。这也是国务院首次为“解决城市低收入家庭住房困难”专门发文，房产各界都对其表现出了高度的关注，该文被业界解读为房改转向的标志，对房地产行业影响重大。

　　   之后，由国务院主持的全国住宅工作会议在北京召开，会议中心任务就是明确下一阶段的住房保障工作，重点为全面贯彻落实24号文，并明确把解决城市低收入家庭住房困难作为住房制度改革的重要内容，作为政府公共服务的一项重要职责。

　　   紧接着，8月30日，国务院新闻办公室就多渠道保障城市低收入家庭住房困难问题举行新闻发布会，建设部副部长齐骥在会上证实，单独设置住房保障与公积金监管司(以下简称住房保障司)的相关申请已经得到了中央编制办公室的正式批准，住房保障制度有了组织保障。

　　   中央层面房改新政可谓紧锣密鼓，层层推进。

　　   然而，如何确保24号文精神得到实实在在的贯彻执行，就成为了大家最关注的问题。正如24号文中所示，“省级人民政府对本地区该项工作负总责，对所属城市人民政府实行目标责任制管理”，政策是国务院及各部门制定的，执行却要落在地方政府。本期，我们选择北京、深圳、上海、广州4个房价增长较快的城市作为样本，追寻24号文的落地。　(郑清)

　　上海：回购二手房筹备保障房源

　　    “针对24号文的上海细则目前正在酝酿中，但实际上今年上海在住房保障体系方面的工作早已提前大规模展开，各级政府部门从各方面明显加大了投入。”上海市房地局内部人士透露。

　　   这其中，回购二手房筹备、补充保障房源就是今年有关部门的工作重点。上海财经大学房地产研究中心主任印堃华告诉本报记者，回购二手房的工作其实早在去年就在有关部门的重点讨论中，今年开始正式展开，目标房源包括了“两个一千万”工程中的部分一千万中低价普通商品房，以及部分原先位置、配套不甚理想的配套商品房。

　　    “上海目前的廉租房覆盖规模已上升到3.3万户左右，主要以租金货币补偿的形式为主，廉租房工作正在上海各区全面展开。”

　　回购二手房

　　   印堃华透露，目前上海用于回购二手房的资金主要来自土地出让收益以及其他一些财政资金，尚未全面动用公积金增值收益部分。

　　    “回购的价格以市场评估价格为准，基本是在当前市场价格的8折水平。”

　　   据记者了解，上海“两个一千万”工程在前两年出让的大量土地中，少数项目地段位置并不理想，影响到销售。此外还包括其他一些集中在上海近郊区域的配套商品房。主要是由于前两年交通尚未成型、轨道交通规划也没有最终确定，但随着轨道交通规划确定，这些项目开始被市民所接受，此时回购用作住房保障体系的筹备房源成为可能。

　　    “不过，回购工作在今年才真正展开，目前规模还不是很大，已经回收的房源数量比较少，用于回购的资金及已回购的房屋面积还没有明确的统计数据，主要还在初步推进当中。”印堃华透露。

　　    7月初，浦东新区政府明确，将扩大廉租住房受益面，计划出资2亿元购入一定数量的房源以提高廉租住房实物配租比例。用于实物配租的房源计划从安置剩余的配套商品房和中心城区二手房中收购，配套商品房的收购价格原则上按照招标时的收购价，二手房的收购以市场价为准。

　　   此前试点已在浦东南码头和潍坊两个街道开展，截至7月3日，两个试点街道已累计咨询801户，其中221户基本符合条件，79户已进入住房核查阶段，并有36户公示，一些廉租家庭已签订了《廉租住房租金补贴协议》。

　　   与此同时，上海其他各区如杨浦区、静安区等都已实施相应工作，廉租房的规模将进一步扩大。

　　扩大廉租房受益面

　　    8月7日召开的上海市政府常务会议传出消息，专题研究扩大本市廉租住房受益面工作，决定从四个方面推动廉租房体系的建立：一是建立廉租对象收入认定标准和租金补贴标准的动态调整机制，二是适当扩大实物配租比例，三是逐步扩大廉租房源筹措的规模，四是建立资金和税收保障制度，五是进一步健全廉租住房管理体系。

　　   据了解，上述会议还做出决定，从9月上旬起分步启动实施相关工作，浦东、卢湾两区先行推开扩大廉租住房受益面工作，其它区县先选择两个街道(镇)推行，年内覆盖到中心城区各个街道，明年覆盖到全市各区县。

　　   与此同时，上海市建委已制订完成《市属配套商品房收储和供应管理暂行规定》，启动《居住小区综合管理三年行动计划》。

　　    “政策的执行才是关键。”一位不愿透露姓名的专家表示，以往上海住房保障方面的方针政策也出台了不少，但在具体的执行推进过程中往往会遇到各种问题，加上未能妥善处理则令一些工作半途而废。

　　［新政摘要］

　　住房问题是重要的民生问题

　　一.明确住房问题是重要的民生问题。房价问题归属房地产市场，解决低收入居民的居住困难是政府的职责所在，属于公共政策范畴。

　　   二.省级人民政府对本地区该项工作负总责，对所属城市人民政府实行目标责任制管理，国务院各部门各司其职，配合协助。

　　   三.保障的主要途径是廉租住房，扩大廉租住房保障范围，增加廉租住房保障资金来源。地方财政要将廉租住房保障资金纳入年度预算安排；住房公积金增值收益在提取贷款风险准备金和管理费用之后全部用于廉租住房建设。土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比例不得低于10%。

　　   四.降低保障达标面积，“新建廉租住房套型建筑面积控制在50平方米以内”。“经济适用住房套型标准根据经济发展水平和群众生活水平，建筑面积控制在60平方米左右。”

　　   五.取消经济适用住房的商品属性及建立退出机制，缩小经济适用住房供应对象、限制经济适用住房转让。

　　   六.严格控制单位集资合作建房。

　　   七.农民工住房问题首次纳入公共政策。

　　［他山之石］

　　香港：公屋制度助30%家庭“居者有其屋”

　　1954年，香港政府建造了首批8栋6层高的公屋，推行公屋制度。经过20多年的建设，已帮助全香港近30%的家庭解决了住房问题。

　　   根据香港公屋制度，香港房屋署把月收入和家庭净资产作为公屋申请的主要标准，月收入低于1.43万港元，同时净资产低于35万港元的家庭，就有资格登记申请公屋，并获得轮候的编号。

　　   公屋面积一般只有50平方米左右，最小的甚至只有20平方米，以保证人均5.5平方米的住房面积。

　　   在租金方面，价格十分低廉，最便宜的每平方米每月不到50港元，最贵的也不过100多港元。但配套设施都建有停车场、公共绿地、运动场、超市等。

　　   为保证将公屋租给真正有需要的家庭，港府制定严格规定：公屋租户绝对不可以将公屋转租给他人牟利；如果租户购买了私人物业，必须马上将公屋还给政府；所有租户每两年要向政府申报家庭经济状况。另外，对于连低廉的公屋租金都负担不起的“特困户”，港府在安排他们入住公屋的同时，还给予其足够的津贴来交房租。如为独居老人安排的“长者租金津贴计划”，老人每月平均可以得到1557港元的补贴，足够其租下一套公屋颐养天年。

　　广州：加大廉租房供应比重

　　    24号文出台后，人民网对于广州市委副书记、市长张广宁的专访备受业界关注。

　　先行一步

　　   根据人民网的报道，张广宁透露了广州近期系列政策的执行情况：广州近年来责无旁贷地履行政府在解决住房问题上的职责，一手积极构建政府住房保障体系，切实解决好低收入家庭住房困难问题，一手运用市场规律和市场调节机制维护房地产市场的健康稳定发展，努力抑制商品房价格过快增长。应该说，广州的做法，特别是今年3月份出台的“穗七条”完全符合24号文的精神，很多工作先行了一步。

　　   张广宁认为完善的住房保障体系体现在：为有需要的中低收入住房困难家庭提供合适的廉租房、经济适用房和中小户型、中低价位普通商品住房，包括限价商品房。继续落实政府的有关政策优惠措施，租售结合，现房安置和租金补贴并举，切实解决好双特困户的住房困难问题。当然，有能力的家庭应该通过商品房市场去解决自己的住房问题。

　　   由于这次24号文在住房保障范围方面有较大的政策调整，将廉租住房的保障范围从最低收入住房困难家庭扩大到低收入住房困难家庭，将经济适用住房的保障范围从中低收入住房困难家庭缩窄为低收入住房困难家庭。广州目前正在衔接有关政策，计划在原定供应目标的基础上，适当加大廉租住房的供应比重，相应减少经济适用住房的供应比重。

　　   张广宁指出，今年是广州经济适用房建设投入规模最大的一年，14个新社区开工建设194万平方米2.3万套经济适用房。而整个“十一五”期间广州将建政府保障型住房11.43万套，约占全社会住宅建设总量的两成。其中，面向低收入住房困难家庭的经济适用房为10.5万套，建筑面积840万平方米。“十一五”期间广州还将建设廉租房9200套，实现廉租住房制度日常化，今后对“双特困户”发现一户解决一户，实现应保全保。

　　   针对部分中低收入家庭的住房需求，广州将按照“国六条”的规定，优先发展中小户型、中低价位的“双限房”。2006年“国六条”出台后，广州立即行动，采取“双限双竞”的方法公开出让商品住宅用地9宗，规划建筑面积206万平方米。这9个项目中已经有部分项目临近竣工，可在今年内形成实际供应。

　　多路推进

　　   根据政府有关方面得规划，广州下一步将继续加大“双限房”用地的供应，出台相应的管理办法，规范“双限房”的开发建设和销售服务。

　　   目前，广州已从七个方面开展推进“穗七条”的工作：

　　   一是加大经营性商品住宅用地供应量，多渠道增加住房供给，缓解住房供需矛盾。今年计划全市十区出让经营性商品住宅用地71宗，用地面积4.75平方公里。完善多层次的住房供应体系，推进限价商品住宅开发建设。近期，限价商品住宅开发建设和销售的管理办法即将出台。

　　   二是加快政府保障型住房建设，切实解决低收入家庭的住房困难问题。三是加大闲置土地处置力度，盘活再利用存量土地，增大老城区居住用地供应。今年，广州计划公开出让14宗居住类闲置用地，通过司法拍卖和公开出让盘活16宗烂尾地，可在老城区增加供应建筑面积135万平方米、约1.5万套住宅。

　　   四是加快推进老城区改造，进一步改善人居环境，老城区个别危破房成片改造项目已经启动。

　　   五是提高住宅用地和房屋建设审批效率，加快住房供应。通过简化办事流程，实现商品住宅开发审批流程总体时间缩短50%。

　　   六是开展房地产市场专项综合整治行动，创造公平竞争的市场环境和规范诚信的市场秩序。重点打击房地产囤积土地、闲置土地的行为，仅今年7月就一次收回闲置土地80宗、1.39平方公里。

　　   七是加强宣传引导，创造良好的舆论氛围。通过市国土局“阳光家缘”网站每月公布住房销售价格的有关统计数据、积极与新闻媒体沟通交流、举办政策咨询活动等多种形式，让公众及时了解政府的政策、措施及市场动态，引导市民理性消费。

　　北京：经适房交易补缴地款拟上调10%

　　北京是住房保障的重头戏之一。

　　    8月30日，记者从知情人士处得知，北京经济适用房满5年后上市补缴的综合地价款将从目前合同交易价格的10%提高到20%。而相关的经济适用房交易新规也在酝酿之中。

　　   业内人士指出，北京经济适用房交易新规拉开了北京24号文配套措施出炉的序幕，而24号文的相关细则也日渐清晰。

　　   今年年初，北京已经成立了住房保障办。

　　   砍掉经适房转让中的获利空间

　　    “目前，我们公司还没有听说上调补缴综合地价款的消息。”8月31日，北京链家房地产经纪公司副总经理金育松向记者透露，北京经济适用房交易规划正在进行调整是确切的，“至于什么时候出来还没有听说”。

　　   而记者得到的信息是，对于上调10%补缴综合地价款一事，北京市政府还没有最终批准，是否最后实施还无定论。

　　    1999年，北京市首次制定的经济适用房转让相关规定中，补缴的综合地价款为3%；2004年4月30日，原北京市国土资源和房屋管理局下发的《关于加强经济适用住房交易管理有关问题的通知》把补缴的综合地价款提高到10%。

　　   而从去年开始，北京市提高经济适用房满5年交易时补缴综合地价款比例提高的说法就已经流传，这样做的直接目的就是要砍掉经济适用房转让过程中的获利空间。让经济适用房保障功能得到体现。

　　   据我爱我家房地产经纪公司的数字显示，目前北京市已经办理了产权证件的经济适用房大概在15万套左右，满5年进行交易的房屋大概在5万套左右。如果按平均5000元／平方米的价格计算，大概交易额在2.5亿元。补缴经济适用房综合地价款10个百分点的话，就可以多为北京市带来2500万元的财政收入。

　　   据了解，补缴的综合地价款分为两个部门：一部分作为土地出让金，由财政按照明确的财政科目进行归集；一部分作为地方财政收入纳入到财政资金账户，这些资金主要用于保障性住房的开发建设。

　　    “如果真的提到20%，对一级市场中那些以经济适用房为投资目标的购买者会有影响，毕竟获利空间小了不少。但是对于经济适用房自住购买者并不会有太大影响。”金育松坦言。

　　   然而，记者实地了解到的情况是，即使提高到20%，卖家获利的空间还是很大的，“以回龙观地区经济适用房平均水平看，2600元／平方米价格买入的，目前售价都在6000元／平方米以上，有的地段已经超过了7000元每平方米，提高10%对于经济适用房的后市交易到底能有多大影响还有待观察。

　　细则渐进

　　   从经济适用房交易新规的酝酿开始，北京24号文的很多配套政策也将逐步展开。

　　   此前，在24号文刚刚出台时，北京市建委有关负责人就曾表示，根据国务院的文件精神，北京市政府会有一个思路，然后市建委根据这个思路来调整原来的两个“管理办法”，即《北京市城镇廉租住房管理办法》和《北京市经济适用住房管理办法(试行)》，最后还得再报市政府审批通过，需要一个时间周期。“但是可以肯定的是，保障性住房的供应将得到保证。”

　　   据了解，北京市建委制定的《北京市城镇廉租住房管理办法》、《北京市经济适用住房管理办法(试行)》于今年6月7日至17日在网上进行了公示。

　　   然而，记者发现，公示的两个“管理办法”与24号文确实存在不少不一致的地方，比如《北京市经济适用住房管理办法(试行)》中规定，经适房不得上市转让，而应由政府回购。而在24号文中，明确规定，购买经济适用住房满5年，购房人可转让经济适用住房，但应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等价款，具体交纳比例由城市人民政府确定，政府可优先回购。

　　   金育松还向记者提及了《北京市经济适用住房管理办法(试行)》与24号文出台后一个非常明显的市场变化。“24号文出台后，登记购买经济适用房的人倍增。24号文中政府优先回购的规定说明还是有回旋余地。”金育松说，中央政策与地方政策还需要一个衔接。

　　   金育松还证实，北京市满5年就可以交易的经济适用房政策并没有停止，目前二手房市场的经济适用房交易仍在正常进行中。

　　   而在金融方面，对于经济适用房的贷款政策也在悄然生变。

　　    8月30日，记者从北京中原房地产经纪有限公司首先获悉，8月29日，光大银行已正式向外界宣布不满五年的经济适用房再上市过程中不予贷款，满五年的经济适用房按照《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》的规定予以贷款。金育松也向记者证实了这一点。

　　   而其他银行虽未正式发出相应文件或通知，但在经济适用房贷款方面也会有些谨慎。另外，除深圳发展银行按照评估值贷款以外，其他银行都按照经济适用房原值予以贷款。

　　深圳：今年七成保障性住房用地和项目已落实

　　   深圳市住房保障制度体系已初步建立。

　　    8月9日，深圳市已经完成了相关的规范性文件的起草工作，《关于进一步促进我市住房保障工作的若干意见》(讨论稿)(以下简称《意见》)和《深圳市住房保障条例》(讨论稿)(以下简称《条例》)等文件初步完成。

　　   此前，根据深圳市官方网站的披露，已经有七成保障性住房用地和项目落实。

　　基本框架已完成

　　   据介绍，《意见》将是深圳建立和完善住房保障制度体系的“纲领”。而《条例》则将成为执行的依据，从法律制度各方面明确执行的内容。

　　    《意见》中明确表示保障对象为户籍无房家庭。“首先保障的是有深圳户籍的人士。”国土局一位官员表示，目前深圳户籍的无房家庭已经比较少了，自2000年以前的深圳户籍无房家庭基本上已经安顿，只是近几年的新进入者仍然有部分没有解决。而非户籍家庭由于具有很多不确定性，以及数量偏大，保障有困难。对常住人口中非户籍居民的住房保障制度要逐步探索建立。

　　    《意见》明确提出，廉租住房保障对象为享受市民政部门核定的最低生活保障待遇、在本市不拥有任何形式的住房或建设用地，并符合住房保障机构规定的其他申请条件的户籍居民家庭。

　　    《意见》提出：“要实现年度新增符合条件的保障对象应保尽保，全面覆盖。”此外，以货币配租方式享受廉租住房保障的居民家庭，原则上居民家庭最高配租面积不超过45平方米。另外，公共租赁住房、经济适用房保障对象为家庭年收入连续两年低于低收入线标准的户籍无房家庭。

　　   公共租赁住房租金标准以保本微利为原则，并按上年度同区域同类住房市场指导租金标准的一定比例下浮，由市住房保障机构确定，每年向社会公布租金调整结果。

　　   同时，对于住房公积金制度一直没有得到展开的深圳，完善住房公积金制度也成为住房保障的重要内容。《意见》提出加快设立住房公积金的决策和管理机构，完善运营机制；明确住房公积金的缴交对象，合理确定缴交基数和比例；积极促进住房公积金金融业务的开展；规范住房公积金的提取和使用，充分发挥住房公积金在住房保障中的重要作用，提高居民特别是低收入居民的住房消费能力。

　　    《意见》中明确了保障性住房建设标准：经济适用房60平方米；公共租赁住房50平方米；廉租住房40平方米。此外，新审批、新开工的保障性住房一律按“经济环保”原则进行一次性装修。凡享受各类新建保障性住房的居民家庭不得对该住房进行二次装修并严禁擅自改变原有使用功能和内部结构。

　　   为了抑制炒卖经济适用房，《意见》规定，新出售的经济适用住房在5年内不得办理取得全部产权手续，并不得转让、出租、抵押。超过5年的，可申请全部产权，但若上市出售，应按同地段普通商品住房与经济适用房差价的一定比例向政府缴纳收益。但是，开发商则不这么认为，大多数开发商表示，解决低收入住房应该使用廉租形式，一旦形成产权，难以避免出现炒作现象。

　　七成落实

　　    《意见》中提出“多渠道增加保障性住房供应规模，扩大保障性住房来源”。已经获得了一些实质性进展。“完成新增政策性住房用地60万平方米；开工、在建2.5万套经济适用房和公共租赁住房；年内可用于出售和租赁的住房不少于6000套”是今年深圳市政府将着力做好的十件民生实事中的第五件。

　　   截至7月中旬深圳8个在建项目可向社会租售的住房达3991套。其中，年内可向社会出租的项目有3个，可提供住房698套；可出售的住房项目5个，提供住房3293套。

　　   国土房产局有关负责人表示，截至7月中旬“60万平方米新增政策性住房用地目前已落实40万平方米，年内开工、在建住房已落实1.86万套”，缺口部分目前正在加紧落实中。

　　   除了8个在建项目外，由市、区政府组织建设，今年计划开工建设(含今年落实选址的部分用地)的住房项目共8个，住房总套数约1.37万套。包括了龙华拓展区、西丽地块、松坪山地块、梅山苑二期、北山工业区配套宿舍、光明同富裕工程二期地块、丽雅苑等项目。

　　   另外，在商品房用地出让中，由开发商代建一定比例、面向社会租售的公共租赁住房和经济适用房项目共3个。目前已完成三块用地出让，均位于宝安区，计划12月底前动工建设，可收回政策性住房约900套。