新华报业网讯  “每加一次息，就得多还几十元。一年下来每月已经要多还100多元了。”在去年8月19日加息后，今年接连四次加息让不少购房者感到压力增大。

　　不过，不少业内人士称，由于存款利率仍低于CPI消费物价指数涨幅，加之房价高涨不止，此次加息对整个楼市基本面影响不会太大。

　　每月要多还100多元

　　年初在江宁天元吉第购买房子的市民章先生看到加息的消息，一个劲地叹气。“虽说每次加那么一点，但一年加四次，还真受不了。”章先生在一家广告公司工作，爱人在中学教书，两人每个月的收入加起来7000元左右。今年年初买房时章先生和妻子好不容易东拼西凑攒足了首付，然后贷款30万买房。章先生说，从他买房开始，中间已经历了四次加息，累计下来他每个月已经要多还100多元房贷了。

　　据了解，按照年初实行的利率计算，30万贷20年每月需还款2117元。而今年四次加息后，30万贷20年的利息已高达23.36万，每月还款额为2223元；相比四次加息前，每月多还106元。

　　多出来的利息够买辆小车了

　　“这是我买房后的第六次加息了。”许先生说。他于2006年3月在“蔚蓝星座”买的房，单价5500元，总价53万多，贷了38万的商业贷款。“一开始还贷时，每月还2615元。可没多久，2006年4月28日，央行就调高了贷款利率。然后，在8月19日又调了一次。”这样从今年年初开始，许先生每月的还款变成了2680多元。

　　没想到，今年加息的频次更快了。才到8月份，就已经加了4次。粗略计算一下，从明天年初开始，每个月就要还2810元左右了。

　　许先生说，再算算因为这六次加息，原本所有的利息是24万多，现在变成了29万多，“多出来的利息接近5万，够买辆小车开开了。”许先生说。

　　有人感慨早当房奴属“幸运”

　　“相比那些还没买房子的，我们算是幸运的了。”面对加息，周先生有另一种思考方式。

　　他2005年12月在御水湾买了房，单价5700元，总价62万。首付24万，贷了38万商业贷款。当时他选择了等额本金的还法，原以为每个月的还贷额递减，第一个月3328元，第二个月3321元，第三个月3314元……原以为可以每月7元这么递减下去，没料到遭遇六次加息，现在每月要还的贷款有增无减。“不过，想想现在御水湾的房价已经超过9000元/平方米了，但早买一年多，给自己节约了多少钱啊。这么想想，比起那些还没买房的，每月多付点利息真算不得什么。”周先生说。

　　中低收入家庭受影响大

　　南京墨子不动产总经理王小军介绍，此次加息虽幅度不大，但由于五年以上房贷利率已高达7.56%，实际上对房贷较多的购房者而言是一个不可小觑的数字。这意味着，购房者在还款的时候，几乎是还一半贷款，还一半利息。

　　“尤其是那些新购房者。”南京万唐置业总经理周斌进一步表示，如果不实行0.85倍优惠利率，7.56%的房贷利率甚至有可能让那些处于中低收入水平的购房者“胆怯”。南京网尚研究机构相关负责人同样如此认为。该负责人表示，四次加息的累积效应已逐步显现，中低收入群体将受打击。

　　加息难让楼市降温

　　尽管央行加息会让多数购房者的还贷压力上升，但也有不少业内人士表示此举对房市的总体影响不会太大。“目前利率虽然正处在一个上升的周期，增加了贷款购房者的成本，但自住和投资购房需求仍大量存在，相信此次加息对房价的影响有限。”南京农业大学不动产研究所的专家表示，即便是经过最新的这次加息后，一年期存款利率仍只有3.60%，相比7月份最新5.6%的CPI涨幅，存款仍是负利率，从这个层面看此次加息对楼市的影响仍然有限。

　　个人房贷仍是优质资产

　　江苏银监局有关人士说：目前个人房贷仍是江苏质量最好的贷款之一，从加息角度看，每月多还了几十块钱，累积效应会有的，但仍是在风险可控范围内。

　　一家大型银行房贷部相关人士介绍说：“目前银行的利润来源仍主要靠存贷差，自己本身就有放贷的冲动，相对来讲房贷安全些。除了20%

　　30%的首付，银行贷出去时已经是打过折了，经过几年还款，房价仍在不断地上涨，目前贷款存量占房屋市值的比重50%不到，如果房价要跌也不至于会跌很多吧。”

　　如果一部分人群收入状况发生恶化，银行房贷就会出现不良。对此银行人士普遍认为，这在贷前就要做好把关。

　　银行又现转存热

　　昨天上午，云南北路的工行里已经有三十几位老人拿着存折等候。“前几天刚把这个月退休工资和1万元钱存到银行，没想到突然又加息了。”市民傅先生告诉记者，自己和几个晨练的朋友看到报纸上说加息后，赶紧回家取存折来转存了。下午，中山北路的建行等银行营业厅内也坐满了人，其中上了年纪的人居多，除了购买基金的，大部分人都是来转存的。

　　采访中，多位老年人表示，退休在家时间多，不在乎到银行要排队，还是赶紧转存了好。

　　此外，不少市民认为最好能像利息税分段计税一样，分段计算利息。因为，对于今年以来频繁转存的人而言，相当于好几个月的利息只能按活期算。

　　股民抽资提前还贷

　　新街口招行里，22岁的狄同学帮父母咨询了“第三方存管”和提前还贷手续。“这次加息后，我们的房贷每个月要多还100多元利息，一旦后面再加息，利息负担还要增加。”狄同学说，“今天股市涨得高，干脆把五万多元股票空仓，落袋为安。加上从储蓄里提几万元钱，可以提前还10万元贷款了”。

　　此外，也有不少准备买房的市民咨询固定利率房贷。工行个贷部工作人员表示，买房者若预测仍会频繁加息，且加息后的房贷基准利率会超过固定房贷利率，那么选择固定房贷较有优势。但由于加息次数和幅度并非“铁板钉钉”，因此也要考虑到加息后固定房贷利率超过房贷基准利率的风险，最好综合贷款期限和金额后再作选择。

　　国债提前兑取是否划算

　　今年已加息四次,国债越来越失去魅力,收益已不如同期存款，手中有国债的市民该怎么办？记者请教了银行的理财专家，并向市民推荐了两种算法。

　　国债收益不如存款，市民提前兑取忙

　　一位银行的工作人员告诉记者，8月15日后至今，南京不少银行都迎来了一批特殊的客户———将国债提取出来，再转存进银行或进行其他投资。

　　越是早先购买国债的投资者，提前兑取后转做其他投资时，损失的利息就越多。

　　对此，农行CFP国际注册金融理财师侯骏先生介绍了一种简单直观的算法，看看提前兑取国库券做它用值不值。公式为：总天数×(转换后的税后利率

　　转换前的利率)/(转换后的税后利率

　　国库券提前支取利率)。其中，“总天数”指国债规定的到期天数，“转换后的税后利率”既可以指转存后的储蓄利率，也可以指转为购买基金等其他投资的收益率。公式的结果就是临界天数，若已持有国债的天数小于临界天数，则比较划算。市民可先用这个方法计算，粗略评估是否需要转换。

　　例如，李先生今年5月买入一笔1万元的3年期凭证式国债，想转为银行存款，由于未满半年利息为0，根据公式算笔账：360天×3年×(4.7025%

　　4.11%)/(4.7025% 0)=136天，因此现在转存肯定划算。精确计算转存是否划算

　　那么，如果单纯地将国债转存，怎样知道能否增加收益呢？

　　兴业银行CFP国际注册金融理财师严萍女士介绍了一种精确的算法。假设购买金额为P，国库券票面利率为X，国库券提前支取利率为Y，转存同期银行存款利率为Z，国库券持有天数为n，国库券到期天数为N。接着，分别用公式计算出

　　1 P×N×X/360； 2 P×Y/360×n P×Z×0.95/360× N n P×0.1%，若1 < 2 则转存划算。

　　仍以上例计算，分别得1 10000×360×3×4.11%/360=1233； 2

　　10000×4.7025%×0.95×3-10000×0.1%=1330.2125。由于2 比1

　　多出97.2125元，因此转存划算。提前兑取有技巧

　　按照中华人民共和国财政部2007年第13号公告，2007年5月19日(含当日)后购买的本期国债，其提前兑取分档年利率按以下规定执行：3年期和5年期凭证式国债持有时间不满半年不计息，满半年不满2年按0.72%计息，满2年不满3年按2.61%计息；5年期凭证式国债持有时间满3年不满4年按4.14%计息，满4年不满5年按4.41%计息。

　　例如，李先生如果是在今年3月初买入3年期国债，持有时间超过了第一个公式计算得出的136天，转存不划算。因为现在提前兑取不但没有利息，还要支付0.1%的手续费。不过，一旦持有到今年9月，就达到了半年的计息期，可以拿到半年期限的国债提前支取利息。然后再转存3年定期，收益就能达到最大。