随着经济发展，写字楼渐入投资者的法眼。　随着南京的经济发展，写字楼也渐受到众多资金雄厚的投资者的青睐。但就像任何一种投资一样，写字楼投资也具有一定的风险，目前南京写字楼市场行情究竟如何，怎样才能让投资者规避这些风险，记者特意请教了众多业内专家，和投资人士。

　　【个案调查】

　　1、房价涨了却看不到收益

　　张先生前两年买了河西奥体CBD的一个soho办公间，面积较小，在60多平方米，当时的价格在5500元/平方米左右。

　　由于目前河西人气较弱，商业办公氛围还没有形成，他的办公楼拿到手后，根本找不到人愿意租。另外，虽然奥体的房价一涨再涨，但是因为有价无市，张先生想将这处办公房脱手，也不是那么容易。

　　两年来，张先生的这套房子虽然看上去升值了不少，但实际上，这套房子一点收入也没有，银行贷款还要靠另外一处办公楼的租金来解决。

　　2、两年多增值一倍

　　李先生两年多以前买了大行宫附近的新世纪广场一套80多平方米的房子，挑高4.8米，可以隔一下做两层用。当时的总价是68万元左右。

　　一开始李先生把这套房子做出租用，但是出租比较麻烦，有时候没有租户房子空关着很不划算。

　　前不久，他将这套房子以138万元的价格挂牌，居然很快就成交了。算一下，他投资这个写字楼，两年多价格涨了差不多一倍，收益相当不错。

　　【市场分析】

　　写字楼市场两头俏销

　　据了解，南京写字楼近两年上市较多，体量较大，特别是高端写字楼。目前光城中地区主要在售的写字楼就有金轮国际广场、绿地广场、城开

　　国际、南京国际金融中心等数家，而今年将要上市的还有广厦项目、凯润金城、珠江路一号，天正湖滨的办公楼等多家，一时间南京写字楼市场百花齐放，十几家楼盘相互争艳。

　　业内人士介绍说，目前写字楼中处于两级位置的产品销售非常好：一种是极低端的，价格在6000元左右，虽然这种写字楼物业档次低、品质、地段等相对较差，但由于价格低，销售非常好，不过这种写字楼产品目前在市场上已经相当少有，有的也多数是老的二手写字楼了。另外一种是极高端的产品，如置地广场、绿地广场、长发中心等。目前主流的一些写字楼产品主要价格在12000元~16000元/平方米，产品与产品之间的差异化比较明显。

　　城中、河西占供应量的大头

　　据了解，2006年全市(不含溧水、高淳)可供销售的办公物业面积88.25万平方米，成交面积28.58万平方米，消化率在32.4%，成交均价在8041元/平方米。

　　从各板块看，城中和河西是全市写字楼供应最集中的板块，分别为53.99万平方米和20.96万平方米，占61.2%，和23.8%，成交面积为12.3万平方米和9.15万平方米，占44%和32%。但相对于自身的供应量而言，这两个板块的消化率并不高，分别为23%和44%。消化率最高的板块依次为城南、江宁和城东，分别为68%、50%和48%。成交价格最高的板块依次是城中、城东和河西，分别为11351元/平方米、6953元/平方米、5942元/平方米。

　　虽然目前南京的写字楼遍布江南八区，江宁、江北等各地，但主要还是集中在城中和河西新城两地。据了解，业内人士更愿意将南京写字楼市场分为新街口--大行宫板块、鼓楼--山西路--虹桥板块，奥体新城板块三片。这三片是目前南京写字楼的主要供应区，地段位置好，办公写字楼集中成片，产品定位高，品质好，出了不少拔尖项目。

　　【投资建议】

　　一看地段，二看品质，三看物管

　　对于写字楼投资者来说，如何选择合适的写字楼进行投资非常重要，为此我们特意请教了南京国际金融中心的营销总监孙海，请他为我们支招。

　　孙海认为对于写字楼投资而言，地段最重要。写字楼的主要客户是公司，他们需要与其他企业保持业务往来，所以所在地段的商业氛围，交通和相关配套非常重要。地段的好坏直接影响着办公效率和企业形象，甚至影响了企业员工的工作、生活。房地产的增值主要是地价的增值，好的地段相对增值、保值性能更强。所以对于投资者来说，地段因素至关重要，一般认为市中心地区较为理想。

　　写字楼的软、硬件配套也非常重要，这些要素可以提升写字楼的价值。硬件主要表现在写字楼的品质方面，如所用的材料是否一流，所配备的设施是否齐全。软件主要是指写字楼的物业管理水平，一家好的物业管理公司可以为业主省去很多麻烦。

　　另外，回报率是每个投资者都很关心的一个问题，一般计算回报率有两个公式。第一个公式是投资回报率=每平方米年租金/每平方米售价，高租金、低售价是投资的最佳方案。第二个公式是年收益×15年=房产购买价，如果投资的物业，年收益×15年大于物业的购买价，则该物业是收益比较高的。

鲁凤奕