别墅投资要占用大量资金，怎能不谨慎？　近期，南京楼市涨声再起，购房者的消费热度上升，房产投资也有增多迹象。其中，别墅产品在国家宏观调控之后表现出了较强的抗跌性，并以其品质的优越确保了价值的稳定性和可增长性，引起了经济实力较强的投资者的关注。加上去年下半年以来，南京别墅市场风生水起，供销两旺，购房者和投资者的热情连开发商都觉得出乎意料。

　　【个案调查】

　　1、炒别墅半年赚了21万

　　颇有投资经验的马小姐发现，2005年新政之后，不少楼盘销售低迷，部分开发商被迫降价促销，而别墅项目受到的影响相对小得多。因此，2006年8月份她购买了百家湖罗马城的一套别墅，250平方米，价格为110万(加上税费)。拿到钥匙没多久，马小姐就开始找买家。由于该片区别墅市场相对成熟，在南京市民心目中的认可度较高，房源刚出来就有好几个人联系马小姐。2007年2月份，她将别墅以140万的价格卖出，除掉出售的税费8万余元，半年的时间赚取了21万元左右。

　　2、月租金1.6万元/月

　　何先生2005年购买了位于莫愁湖畔的金基唐城，看中的是该项目有当时城中难得一见的双拼别墅。他花了174万买了一套185.69平方米的别墅，花了30万元豪华装修。前一阵子，何先生以320万的价格将别墅挂

　　牌，但是一直都没有卖出去。目前这套别墅以1.6万元/月的租金出租给一家小型投资公司作办公用途，一年的租金回报高达19.2万元。

　　【市场分析】

　　近20个独栋别墅项目亮相

　　2006年下半年以来，随着别墅用地禁令的颁布，以及宏观调控的不断深入，南京别墅市场因为产品稀缺而迎来发展利好，别墅开发的热点区域也遍布江宁、江北、仙林、环紫金山等多个板块，特别是近20个独栋别墅项目的集中亮相，不但使得整个别墅市场热闹非凡，而且提升了南京别墅的产品品质和开发水平。

　　江宁和江北是南京别墅市场的供销主体。江宁板块是目前南京最大的别墅板块。南京市网上房地产的统计数据显示，江宁独栋别墅2006年的销售均价在11619元/平方米左右，其余类型在4297-7048元/平方米不等。2007年，江宁除了“三山”(翠屏山、将军山、韩府山)、百家湖、汤山和禄口等地的众多在售项目以外，还有方山34万平方米的罗托鲁拉项目、九龙湖35万平方米的中粮项目陆续入市销售。

　　江北板块的别墅类型主要以独立、联排为主，以往受交通、配套等因素的影响价格一直上不去，这一状况将因为江北发展利好不断而得到改善。其中，联排别墅去年均价3900元/平方米左右，价格优势明显，针对客群范围广。而以山河水为代表的高品质独栋别墅项目的热销，更使得江北别墅引起了购房者的广泛关注。

　　江南八区由于高档住宅用地的稀缺性，造成了区域内别墅项目价格的居高不下，各类型别墅价格均居各板块之首，特别是独立别墅，2006年平均价格已高达18000元/平方米，而环紫金山板块的钟山国际高尔夫，独立别墅价格达到30000元/平方米，形成了南京最豪华的别墅阵容。

　　【投资建议】

　　中原地产交易服务中心经理王巍巍认为，随着别墅市场的发展，高端人群对该小众产品的要求会越来越高，在今后的别墅市场里，会做到市场细分，逐渐由现有的集中别墅类型过渡到租赁式别墅、酒店式别墅、功能性别墅、旅游度假型别墅等，强调针对不同的人群有不同的产品定位。

　　1、要有针对性，针对不同的购买人群，投资不同类型的别墅，这样无论是出租也好，买卖也好，相对容易些。比如说你希望今后将别墅出租给外企高级管理人员，那么你就应该选择这些外企人员喜好的环境和别墅类型。

　　2、考虑别墅的各项综合因素，大到所处地段、自然环境、人文环境、商业配套、交通，小到别墅造型、房型、功能、装修风格与细部处理，以及别墅的物业管理、休闲娱乐、社区文化、人际交流等方面，这些都直接影响到别墅的投资价值。

　　3、投资别墅，还要结合周边市场的供应量和需求量，不能盲目投资。别

　　墅的潜在客户对各方面要求都较高，会比对相同地理位置的不同物业。因此投资者一方面要考虑到最好是别墅稍微集中的地段，属于高端人群居住区，另一方面又不能选取别墅过于集中的地段，这样供应的集中会加大投资的难度。建议选取有独特地理位置或自然景观资源的别墅进行投资，这样在回报的速度方面会有优势。

　　【风险提示】

　　王巍巍提醒投资者，高收益必然伴随着高风险，投资别墅更要注意其中的风险。

　　1、随着日后新别墅的逐渐上市，目前别墅市场价格上扬的趋势会有所减缓，这将分流部分客户到一手别墅市场。因此他建议市民在投资别墅的时候要细心考察市场，如果别墅项目集中上市，就可能供大于求，届时别墅出租或转手的速度就会减缓，价格也不会很高。

　　2、投资别墅投入很大，这对个人资金情况是严峻的考验。银行方面如果严格控制豪华别墅及投资用住房的贷款，很多投资者就只能自己掏巨额资金去投资别墅，这对资金周转不是很方便的人来说是一种风险。王巍巍建议，如果没有充足的资金储备(最起码保障自己两年内不会急需大笔资金)最好不要去投资别墅，可以选择一些别的短期投资产品。

　　3、最近楼市关于对大户型征收保有税的传闻接二连三，多占财产的人多纳税已经是大势所趋。从买入时的契税，到卖出时的营业税、个税等，再加上未来可能出台的大户型保有税，投资别墅的成本越来越高，面临的税费压力也将越来越大。

刘 莉