新年楼市未见“开门红”

　　今年1月份的上证二手房指数继续了去年12月的下降趋势，且跌幅较之去年12月份略增。与去年年底的上海二手房市场相比，今年伊始的二手房市场表现得较为平淡，指数也随之整体向下调整。

　　我们认为主要原因在于，一方面，受春节前后传统置业淡季影响，有意购房者希冀于后市的价格调整，因此仍然持有谨慎观望心态。另一方面，随着部分动拆迁刚性需求的释放完毕，置换性需求客户开始占据市场主导地位，交易迫切性明显降低。此外，由于受到近期股市火热影响，部分投资客由于急着将资金转向股市，因此导致低价抛盘形成交易小高潮，同时带动楼市整体价格略有向下调整态势。

　　以1月份的上证二手房指数作为参照，根据样本数据显示，黄浦区二手房指数仍保持最高，达2853点，超出全市指数31.29%，闵行区指数仍为最低，为1513点。与去年12月份相比较，今年1月份上海各个城区指数依然涨跌互现，变化较大。黄浦区、卢湾区、虹口区、长宁区和闵行区等5个城区指数均有小幅上升，环比涨幅分别为2.33%、0.44%、2.32%、0.04%和2.51%。其他城区指数均有不同程度下跌，其中以闸北区、徐汇区指数下跌相对较大，分别下跌92点和76点，环比跌幅分别为4.24%和2.90%。

　　市中心供应持续短缺

　　1月份，上海内环以内区域二手房指数整体呈上升趋势，除静安区指数有小幅下跌之外，黄浦区和卢湾区等区域二手房指数均有上涨。其中，黄浦区指数涨幅相对较大，为2853点，较上月上涨65点，环比涨幅为2.33%；卢湾区指数为2749点，较上月上涨12点，环比涨幅为0.44%。

　　从内环以内区域各个片区指数的变化情况来看，1月份除了静安区静安寺片区、卢湾区中山南路片区出现环比跌幅不超过2%外，其他各个片区指数都有不同幅度上涨。其中，黄浦区人民广场片区、外滩片区指数涨幅相对较大，分别上涨了120点101点，环比增幅分别为3.67%和3.94%。

　　可以说，1月份的内环以内区域延续了去年12月份的市场局面，保持了较为稳定的上升趋势，继续领涨整个上海二手房市场。由于前期积压过重的“降价预期”心理在开始逐渐冲淡，众多自住客追买中心区域老公房的现象屡有发生。再者，受市中心新开盘量有限影响，二手房源不断被消化。且业主惜售心态开始明显，造成买家追买局面，二手房价格随之上升。

　　投资客集中区域抛售多

　　1月份，中外环线区域各个城区的二手房指数继续呈现下跌。除闵行区、虹口区和长宁区的区域指数略有上升之外，其他各个城区指数都有不同程度下跌。闸北区、徐汇区两个城区指数跌幅相对较大，分别下跌92点和76点，环比跌幅4.24%和2.90%；普陀区和浦东新区指数分别下跌48点和24点，环比跌幅为2.45%和1.13%。

　　1月份，中外环线区域各个片区大部分有较大程度下跌。其中，长宁区中山公园片区、闸北区大宁片区指数下跌相对较大，分别下跌140点和98点，环比跌幅分别为5.65%和4.76%。与上月相比，1月份中外环二手房价依然保持了上个月的下滑局面。

　　我们认为，中外环线区域疲软的原因有多方面。首先，时值年末，原本以婚房、动迁需求占主导地位的客户渐渐被置换需求客户所替代，这类型的客户对房源要求很高、本身并不急于购房；而房东则为了筹集资金，急于抛房，导致近期二手房价有所下调。其次，部分片区属于投资客较为集中区域，受到政策影响力度较大，因此急于套现的投资客开始低价抛盘，从而导致整个区域内二手房价都受影响。此外，闵行区、长宁区等城区新盘推出量较大，受到新房促销影响，部分业主只能通过调整价格来争取客源。而前期过分透支的中高档楼盘，未能继续受到市场青睐，这种情势在古北、虹桥等中高档楼盘集中的片区尤为明显。