新华报业网讯 买卖双方所以选择“跳单”，是为了节省中介费用。但盛世管家最近打的一场关于“跳单”的官司却告诉人们，你可能因此需要付出更多。然而，当记者深入这些跳单的角色时，经纪人、买方、卖方，谁都觉得自己挺冤的。那么……

　　“法院调解结果刚下来，经过两个月的诉讼，跳单客户向我们赔偿了佣金。”从法院得到确切宣布的那一刻，盛世管家一位负责人终于长长地舒了一口气。显然，此事的意义并不仅限于他们打赢了这场官司，得到了金钱上的补偿。更大的意义是，这一判决从法律层面上宣布了中介行业频繁的“跳单”现象在法律上站不住脚，将在一定程度上促进中介市场的规范操作。

　　事情还要从今年5月说起。客户陈某到盛世管家下属连锁店，要求为其购买房地产提供居间服务，双方为此签订《求购委托协议》一份。在随后很长一段时间，该店经纪人小王不断为其推荐房源，并多次奔波在各小区挖掘房源信息，终于为他提供了一套合适的房源，看房后客户表示满意，并约定于次日到盛世管家签订意向书。然而，第二天，客户并没有出现。几天后，中介公司得到消息，该客户已经自行与房东在另一家中介完成了房屋转让合同的签订，签的正是小王带去看的这套房源。转到其他中介完成交易后，仅房东一方就省下了5000元的佣金费用。

　　随后，盛世管家多次与客户、房东电话及当面进行了沟通，但没有任何结果。最后，盛世管家决定向法院起诉。今年10月，法院受理了这起案件，由于盛世管家提供确凿证据，双方最终在法院调解下达成一致，客户陈某、房东张某分别向盛世管家赔偿3000元和10000元。

　　事实上，像盛世管家碰到的这种房子谈了一半、客户双双消失的情况，在目前的杭城中介行业非常普遍。业界将此称为“跳单”。具体的解释是，通过中介公司做了大量前期工作后，购房买卖双方也基本达成一致意向的情形下，在三方协议签订之时，交易却转移到了其他房产中介公司交易的情况。买卖双方所以选择“跳单”的原因是，因为各中介公司收取的中介费有所差别，买卖双方可以找收费低的公司交易而省下一大笔成本。

　　然而，盛世管家的这个官司却告诉人们，购房者可能因此需要付出更多。

　　佣金打折成风，跳单频繁

　　中介公司佣金打折成风是客户跳单的一大诱因。“客户弄不弄跟我们讨价还价，在佣金上一开口要打四折五折，我们不肯，他们就说要其他地方去成交了。”

　　业内人士普遍反映，由于最近两年中介行业不太景气，自去年下半年起，房产中介佣金打折成风，只按基准价的四五折收取中介费的中小公司不在少数。大的房产中介虽然服务和专业水平都不错，但相应经营成本也较高，中介费用很难大幅度打折。由此，也引发了行业内部频繁的“跳单”竞争，最后演变成了“大中介谈业务，小中介收钱”的怪异现象。

　　“以前好一点的房子一挂出来，几个客户都抢着要，买家还价的余地都不多，这点佣金当然更不好多说了。”对于中介行业的这些变化，一些经纪人都是看在眼里，苦在心里。以前，对房子有意向的客户都排队等着买，中介公司生意不愁，假如碰到客户要在佣金上讨价还价，中介公司都会坚持不让。现在，为了抢生意，也只好在佣金上优惠吸引客户了。

　　中介公司这样的态度，作为客户一方当然是能省则省，频繁跳单由此引发。中原地产统计了一下，今年该公司的跳单纠纷达十多起，是去年的三倍多。而某些中介公司却单靠其他公司的跳单，就赚到了一半营业额。

　　据了解，通常置换中介公司佣金的单方客户收费标准是，20万元(含)内部分按1.0%，20-50万元(含)部分按0.8%，50-80(含)万元的部分按0.5%，80-100万元(含)部分按0.3%，100万元以上的部分按0.1%计算，中介公司可按各自情况上下浮动10%。按没有浮动的收费算法，100万元成交的一套二手房源，双方各自应付的佣金是：6500元=20万元·1%+30万元·0.8%+30万元·0.5%+20万元·0.3%。而客户自配对成交，目前多数收费为，双方各自支付1500元。如此算来，前后支付佣金费用相差四倍之多了。

　　为他人做嫁衣，经纪人大倒苦水

　　“作为经纪人，要收集房源、带客户看房，一套房子往往要带二三十人次去看，一趟又一趟地跑，辛苦了半天跳单了，什么回报也没有，这种辛酸谁能体会？”提到二手房市场的跳单现象，大部分房产经纪人大吐苦水，如今房产中介市场竞争厉害，平均一个客户有两三家中介在争抢。因此，在激烈竞争中，客户跳单和流失现象比较严重，一些经纪人忙乎了半天，很可能到最后出现客户临时跳单，为他人做嫁衣了。

　　而且，较之前几年的中介业务，由于这两年自住购房的买家相对挑剔，经纪人付出的劳动力比以往大大增加。“经纪人平均带看8-10套房源才能做成一笔房产交易。不像以前，只怕轮不上买，客户看了就下单。”据业内人士介绍，在签订合同之前，经纪人要做寻找房源、咨询、看房、谈判等工作，这些步骤工作量占一笔房产交易的80%，签完合同后过户、办证等工作只能算“售后”服务。

　　于是，如何约束跳单行为成了各大中介公司的当务之急。目前，大多房产中介类操作是：在看楼之前，在委托代理合同中进行一些行为约束，或者签订《看房确认书》，其中条款约定看楼后必须通过这家中介买卖，如果事后发现违约，则可要求买家赔偿双倍佣金。“不过，虽然在带领看房时会与客户签订一个免费看房协议，但由于客户在提供一些个人资料时，很难留下比较真实的资料，因此一旦出现跳单，就算想通过相关部门追究，也很难查实到客户本人。”某中介一位负责人无奈地说。

　　实在太过分，中介才打官司

　　面对跳单，中介公司又如何解决呢？记者从各大中介公司了解到，虽然客户跳单在交易中比例不低，但有的因为所涉金额不大，通过法律途径维护权益反而要耗费更多的人力物力，因此许多中介公司选择放弃权利，这也助长了购房者跳单行为增多。

　　“中介公司打赢官司后，客户赔偿的佣金还不够中介公司整个诉讼的成本，用法律维权不过是表明个态度罢了。”金丰易居市场部经理龚芸芸算了算这类官司成本，实在入不敷出。诉讼中，房产中介要调动几个人专门负责盯住，整个过程，要耗费几个月时间，花费的人力、财力实在太多。

　　“如果不是客户太过分，中介公司还是不愿意通过法律途径与客户对簿公堂的。实在是忍无可忍了，我们也只好拿起法律武器维护权益了。比如去年我们公司打的两场跳单的官司，其中一例原本买卖双方都谈妥的条件，买家签约当天又说要重新协商，磨了三四个小时都没签下字，转身却在其他一家小中介成交了，明摆着是为了省中介佣金费用恶意跳单。”

　　客户也叫不公平

　　然而，很多客户也表示不公平。

　　很多买家或卖家都说：中介公司利用一些居间协议约束客户跳单，限制了我们的交易选择权，是霸王条款！

　　“买房子总不能吊死在一棵树上吧。比如说，这个经纪人去跟房东价格谈还不下来，另一家房产中介帮我还下来了，我难道不去房价低的那家中介公司去买？”近日，夏先生求购房过程中遇到了这个困惑，当他正准备与一家中介签订意向书时，另一家中介却拿着他当初看房时签订的确认书来了，认为房源是他们介绍的，而夏先生却在另一家中介公司交易，属于跳单行为，应该支付违约金。

　　夏先生认为，他并非利用原中介公司的信息和机会，甩掉中介跳单交易，逃避中介费，而是不满服务另择人家，属于法律赋予的选择权。中介公司没有很好地履行义务，而用看房约定书来阻止客户选择其他途径进行交易，这种合同条款非但免除了中介公司的责任，还侵犯了客户的自由选择权，并加大了客户的责任，纯属不平等的霸王条款，依法不具备法律效力。“再说，中介公司让我签《看房确认书》时也没有表明，这套房子我不能到其他中介成交了。当初他们塞过来一叠协议，看房前匆匆忙忙让我签字了事了。”

　　律师建议先看协议再落笔

　　“目前居间协议一般都由中介方拟定，因此买卖双方在签订之前，应对条款进行仔细的审核和修改，或者另行再作约定。条款越具体越细化，就越具有可行性。”中原地产法务部负责人吴倩指出：按照我国法律的规定，在居间合同中，居间人是通过向委托人报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务而获得报酬的。中介公司与当事人间明确成交物业、成交金额和居间费用的各类书面合约，对双方都具有很强的约束力。

　　对于中介公司来说，跳单行为虽不能从完全意义上避免，但是只要经纪人把前期工作做好，把任何需要的协议都填写完整，证据确凿，公司就能比较有效地保障应得的利益。“如果客户在其他中介谈妥，应尽快告知之前提供服务的中介公司，表明不是为减少中介费而恶意跳单。从现实操作上看，最先提供居间服务的中介公司也会酌情考虑。”

　　当然，若是故意让客户掉入跳单“陷阱”，中介公司也得不到支持。相关律师指出，《合同法》第四百二十五条第二款规定：居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。中介方在此情况下，要求支付中介费或者违约金将得不到支持。