上海老洋房正在经历着政策考验和供应量下降带来的“阵痛”，成交价和成交量都在下降。

　　但市场人士仍看好老洋房长期发展潜力，市场数据也显示，资金雄厚的业主仍倾向于长期持有自住或出租。

　　短期下降

　　从上海市中心的徐汇、卢湾、静安、长宁、虹口5个区的调查样本分析，第三季度上海花园洋房全市平均价为40088元/平方米，较上季度下跌3.6%；新式里弄全市平均价为20766元/平方米，较上季度下跌4.8%；老式公寓全市平均价为16970元/平方米，较上季度下跌6.0%。

　　提供该报告的史丹福老洋房租售中心的分析师指出，营业税征收政策一出台，之前那些打算等满2年再出售的投资客，纷纷根据自身情况，采取不同措施。

　　由此导致的结果是，市场上房源的放量总的来说仍旧不大，而价格上却出现了两极分化：一些着急出手的投资客选择了放低挂牌价，另一些资金压力不大的则自然地把增加的税费成本转嫁给了客户。

　　另外，“限外政策”的出台，对外资进入房地产市场进行有限制的控制，带给上海房地产高端市场较大影响，特别是对外资市场占有率高达30%的老式住宅市场影响更加明显。

　　由于现在海外基金很少进入上海老洋房市场，较多的是境外个人投资形式。宏观调控政策特别是对境外人士在沪购买第二套房产进行限制后，严重地影响了购房者的信心，从而导致第三季度老洋房价格、成交量出现大幅度下降。

　　上海的老洋房主要分布在4个区域：徐汇区约占39%，长宁区约占29%，卢湾区约占9%，静安区约占8%。汾阳路、太原路、愚园路、武康路、湖南路、思南路、长乐路、华山路、兴国路、茂名路等是上海老洋房集中的路段。

　　在2002～2004年期间，上海老洋房市场的投资者更多的是本土投资客，并不是以自住为目的，因此房源在市场上流通的速度比较快，投资市场相对比较繁荣。而从2004年至今，购买上海的老洋房的更多是境外买家，70%的买家出于自住性需求或者爱好收藏，投资性的境外买家仅占30%。

　　长线投资

　　上海福美来房地产经纪有限公司董事长胡正华认为，上海的老洋房可替代产品不多，经过一段时间的市场调整之后，还有一定的投资价值。

　　他指出，目前上海市场流通的产权清晰的老洋房不超过80套，稀缺性带来价格、价值的上升，预计未来老洋房市场将会有10%～20%的利润上升空间。

　　上海中原物业顾问有限公司新里洋房二组经理绍保龙告诉记者，老洋房成交量大幅下跌是由于市场供给太少，并不是受到政策的影响。7月份在淮海路上一套298平方米的老洋房以2300万元成交，单价高达7万元/平方米；9月份在五康路上一栋644平方米的老洋房以3200万元成交，单价将近5万元/平方米。

　　绍保龙表示，市场供给的减少必然导致交易量的下跌，但是并不意味着价格也在下跌。

　　据中原数据显示，上海花园洋房全市产权房交易的平均价格为5万元/平方米～6万元/平方米，老式公寓全市产权房交易的平均价格为2.5万元/平方米，新式里弄全市产权房交易的平均价格为2.1万元/平方米。

　　绍保龙反复重申，短期来看，市场将有较长一段时间的低调期，但长期投资仍具备一定的升值空间。